Energieausweis
Mehr als ein Drittel des gesamten Energiebedarfs wird in Deutschland für Heizung und Warmwasser aufgewandt. Schaut man auf die privaten Haushalte, werden sogar bis zu 60% der verbrauchten Energie für Heizzwecke verwendet. Trotzdem ist der tatsächliche Energiebedarf von Gebäuden meist eine unbekannte Größe egal ob für Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Käufer.
Wann wird der Energieausweis im Gebäudebestand Pflicht?
Ab 2008 sind Wohnungseigentümer bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung verpflichtet, potenziellen Käufern und Mietern einen Energieausweis des Gebäudes zugänglich zu machen.
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| Verbrauchsausweis | Thermographie einer Immobilie |
Es gibt zwei Arten von Ausweise
Den preisgünstigen Verbrauchsausweis ab etwa 50,– Euro, der aus dem Verbrauchsdaten vergangener Heizperiodenerstellt wird.
Und es gibt den teureren Bedarfsausweis. Dieser kostet etwa 200,– Euro und mehr. Er basiert auf einem technischen Gutachten, dass die Qualität der Dämmung, die Güte der Fenster und die Heizungsanlage beurteilt. Hier werden auch Modernisierungsvorschläge gemacht.
Energieausweis bei Wohngebäuden
Für Neubauten muß bereits seit 2002 immer ein Energieausweis ausgestellt werden. Ausgestellt werden die Energieausweise zumeist vom Architekten oder vom Bauunternehmer (Bauträger).
Für Altbauten, also Bauten, die vor 2002 errichtet wurden, ist ein Energieausweis seit Juli 2008 Pflicht, wenn zum einen umfangreiche Modernisierungen erfolgen oder zum Anderen wenn das Gebäude ganz oder auch zum Teil verkauft oder vermietet wird und der Käufer oder Mieter einen Energieausweis verlangt.
Der Hausbesitzer muß also nicht zwingend selber aktiv werden und einen Energieausweis erstellen lassen, dieses Vorgehen ist jedoch sehr empfehlenswert, da der Energieausweis auch Tipps für Renovierungen bzw. Modernisierungen enthält, die das Gebäude hinsichtlich der Energieeffizienz aufwerten. Ein Hausbesitzer, der langfristig denkt und seine Wohnungen auch zukünftig gewinnbringend vermieten möchte, sollte durchaus ein Interesse daran haben, das Gebäude hinsichtlich der Energieeffizienz aufzuwerten und diese Aufwertung auch anhand eines Energieausweises belegen zu können.
Falls ein Haus Teil einer ganzen Häuserzeile ist, die alle nach dem gleichen Muster im selben Zeitraum gebaut wurden und den gleichen Modernisierungsstand aufweisen, ist ein „Gemeinsamer Energieausweis“, der für die ganze Häuserzeile gilt, ausreichend.
Bei sehr kleinen Wohngebäuden, die nicht mehr als 50 Quadratmeter Wohnfläche aufweisen, ist derzeit kein Energieausweis notwendig.
Pro Wohngebäude wird nur ein Energieausweis erstellt, der sich auf die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes bezieht. Falls also nur Teile des Gebäudes modernisiert wurden und diese Gebäudeteile voraussichtlich eine bessere Energieeffizienz aufweisen als die restlichen Gebäudeteile, kann kein gesonderter Energieausweis ausgestellt werden.
Eine Ausnahme gibt es für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Für solche Gebäude wird kein Energieausweis benötigt.
Welche Auskünfte Energieausweise enthalten sollten
Energieausweise, ausgestellt ab Mai 2014, müssen erkennen lassen, wie die Energieeffizienz der Immobilie bewertet wird. Darauf weist die Deutsche Energieagentur hin. Je nach Variante orientiert sich die Effizienzklasse entweder am Bedarf oder am Verbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung pro Quadratmeter und Jahr.
Immobilien, die weniger als 30 Kilowattstunden (kWh) verbrauchen, werden in die Klasse A + eingeteilt, bei mehr als 250 kWh in die Klasse H. Häuser, nach modernen energetischen Standards errichtet, verbrauchen im Schnitt für Heizung und Warmwasser etwa 50 kWh dies entspricht der Effizienzklasse B. Alle vor Mai 2014 erstellten Energieausweise ohne Effizienzklassen sind weiterhin gültig, müssen jedoch nach zehn Jahren neu angefertigt werden.
1. Januar 2016: Schützen Sie sich vor Bußgeldern
Die Bundesregierung möchte bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand erreichen. Die Energieeinsparverordnung gilt nun schon seit zwei Jahren. Bisher wurden Immobilieninserate ohne Energiekennwerte bzw. Energieausweis, im Rahmen einer einjährigen Schonfrist, nicht als Ordnungswidrigkeit geahndet.
Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick:
- Ein Haus darf nur noch 25% weniger Primärenergie verbrauchen als ein Haus, das im Jahr 2015 beantragt wurde. Ein KfW-Effizienzhaus 70 wird somit zum ausgerufenen Mindeststandard der „EnEv 2016“. Bei Missachtung der Anforderungen gemäß § 27 Abs. 1 (EnEv) werden Bußgelder von bis zu 50.000 Euro fällig.
- Verbesserte Dämmstandards sollen dafür sorgen, dass der Bedarf an Heizwärme eines Hauses um 20% gesenkt wird.
- Bauherren, die noch einen vor 01.01.1985 eingebauten Heizkessel nutzen, müssen diesen ab 01.01.16 abschalten oder bis dahin austauschen.
- Durch die EnEV 2016 müssen außerdem die jeweiligen energetischen Kennwerte bei Verkauf oder Vermietung in der Anzeige angegeben werden. Sofern der Energieausweis die Energieeffizienzklasse aufweist, muss auch diese angegeben werden.
Ausschlaggebend dafür, ob ein Haus den EnEV Neubau-Standard 2016 erfüllen muss, ist das Datum der Einreichung des Bauantrags bzw. der Erstattung der Bauanzeige. Eingereichte Anträge und erstattete Anzeigen ab dem 1. Januar 2016 fallen unter die erhöhten Standards der Energieeinsparverordnung. Für diejenigen, die weder einen Antrag noch eine Anzeige für den Bau benötigen, gilt der Zeitpunkt des tatsächlichen Baubeginns als Stichtag. Für Hausbauer ist es deshalb besonders wichtig, den Zeitpunkt der Verordnungsverschärfung genau im Blick zu haben.
Energieausweis: Neue Anforderungen und Regeln für die Erstellung und Verwendung
Nach dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am ersten November vorigen Jahres müssen Immobilieneigentümer neue Regeln für den Energieausweis beachten.
Nach wie vor wird zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterschieden. Auch die Gültigkeit der Ausweise von zehn Jahren gilt weiterhin. Eigentümer von Wohngebäuden und gewerblich genutzten Gebäuden müssen den Energieverbrauch des Gebäudes wie bisher bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf mit einem Energieausweis nachweisen. Das gilt ab sofort auch für Maklerinnen und Makler. Zukünftig kann jedoch die Objektbegehung bei der Erstellung des Ausweises vermieden werden kann. Immobilieneigentümer können stattdessen jetzt auch Fotos zur Verfügung stellen, die den Aussteller des Ausweises in die Lage versetzen, die energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu erkennen. Das können beispielsweise Fotos von der Fassade, des Daches, der Fenster, der obersten Geschossdecke, der Kellerdecke und der Heizungsanlage sein. Um die Aussagekraft der Energieausweise zu erhöhen, sind künftig weiterführende Angaben zur Art des Energieträgers für die Wärmeerzeugung zu machen, mit denen die CO2-Emissionen ermittelt werden können. Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes sollen Eigentümer dazu motivieren, die Klimabilanz ihres Gebäudes zu verbessern. Für den neuen Energieausweis sind jetzt auch prüfpflichtige Klima- und Lüftungsanlagen relevant. Dazu gehören Anlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 kW zur Kühlung. Von der Prüfpflicht ausgenommen sind Klimaanlagen, die die Effizienz mit einer kontinuierlichen elektronischen Überwachung messen und automatisiert informieren, wenn die Effizienz sinkt. Es gibt eine Übergangsfrist: Aussteller dürfen Energieausweise noch bis zum 1. Mai 2021 nach den bisherigen Vorschriften erstellen.
Neuregelung der Maklerkosten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
Am 23. Dezember 2020 tritt die gesetzliche Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum bei den Erwerbsnebenkosten zu entlasten. Käufer- und Verkäuferprovision werden durch die gesetzliche Regelung wechselseitig begrenzt. Beim Immobilienkauf und -verkauf gibt es künftig drei verschiedene Modelle, nach denen die Provision im Verhältnis zum Verkäufer geregelt werden kann.
Erstes Modell: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Darin legen sie auch die Höhe der zu zahlenden Provision fest, wenn das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung verkauft wird. Auch mit den potenziellen Käufern wird ein Maklervertrag geschlossen. Der Kern liegt hierbei darin, dass mit den Käufern keine andere Höhe der Provision vereinbart werden kann als mit dem Verkäufer. Die Provisionshöhen müssen identisch sein.
Zweites Modell: Eine weitere Möglichkeit beinhaltet, dass nur mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen wird, der Makler somit alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers ist. Da aber auch der Käufer einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers hat, kann sich dieser verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. Die Höhe des Anteils ist gesetzlich auf maximal 50 Prozent begrenzt. Der Käufer muss dies nur übernehmen, wenn er sich hierzu bereit erklärt hat und der Verkäufer oder Makler nachgewiesen hat, dass der Verkäuferanteil gezahlt wurde.
Drittes Modell: Letztlich besteht aber auch die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Provision alleine zahlt, ohne dass es zu einer Beteiligung durch den Käufer kommt. Auch in diesem Fall ist der Makler einseitiger Interessensvertreter des Verkäufers. Grundsätzlich bleibt es dabei dass die Maklerprovision nur fällig wir, wenn es zum Abschluss eines Kaufertrages kommt. Weliches aber das Beste ist, entscheidet sich am Einzelfall.
Hinweise auf das Geldwäschegesetz (GwG)
Als Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (GwG) haben wir seit den 01.08.2021 die verschärften geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten entsprechen zu beachteten. Hierzugehört die Identitätsfeststellung des Erstehers durch Erheben von Angaben wir Name, Anschrift, Geburtsdatum, Geburtsort, und Nationalität sowie deren Überprüfung. Handelt es sich beim Ersteher oder Käufer um eine natürliche Person, erfolgt die Identifizierung üblicherweise durch einen gültigen amtlichen Pass oder (bei EU – Bürgern) durch Personalausweis. Die Vorlage eines Führerscheins ist nicht ausreichend.
Beurkundungen von Grundstückgeschäften, an denen eine jurtische Person beteiligt ist, sind nur noch möglich, wenn eine Reihe von Formalien beachet wurde. Handelt es sich bei dem Erster oder Käufer um eine juristische Person, sind ein Handelsregisterauszug und seit 01.08.2021 stets ein Transparenzregisterauszug erforderlich, um den wirtschaftlich Berechtigten zu identifizieren. Das sind die natürlichen Personen, die mehr als 25% der Kapitaleile halten oder die mehr als 25% der Stimmrechte kontrollieren.
Das Tansparenzregister wird ein Vollregister, das heißt es müssen künftig alle Meldepflichtigen alle Daten zu Ihren wirtschaflichen Berechtigten zur Eintragung in das Reister melden und daüber einen Nachweis führen können. Die bisherigen Erlichterungen entfallen ersatzlos. Betroffen sind von den erweiterten Meldepflichten (laut Gesetzesbegründung) ca. 2,3 Mio. deutsche Unternehmen. Darüber hinaus ist zusätzlich jeweiligen Leitungsorgan eine Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur vorzulegen und von uns auf Schlüssigkeit zu prüfen.
Dies ist ein normaler Vorgang, der uns gesetzlich auferlegt wurde und bei dem auch Sie eine Mitwirkungspflicht haben. Wir weisen Sie darauf hin, dass wir die erhobenen Daten mindestens 5 Jahre aufgewahren müssen. Auch bei der Abgabe von schriftlichen und / oder telefonischen geboten müssen wir die Identität des Bieters oder Käufers festhalten. Außerdem verpflichtet das neue Geldwäschegesetz die Notare im Rahmen der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen den bzw. die jeweils wirtschaftlich berechtigten an dem Geschäft zu ermitteln und dies intern zu dokumentieren. Wird die Angabe des wirtschaftlich Berechtigten verweigert, kann die Beurkundung durch den Notar nicht erfolgen.
Für die Abwicklung des Kaufvertrages benötigt der Notar außerdem Ihre Steueridentifikationsnummer. Weiterführende und detaillierte Informationen finden Sie im Gesetzestext, z.B. unter www.gesetze in Internet.de/gwg 2021 oder Sie wenden sich bitte an den beurkundeten Notar.
Abkürzungsverzeichnis
| Bj | Baujahr | IHR | Instandhaltungsrücklage | |
| BK | Betriebskosten | HWB | Handwaschbecken | |
| Blk. | Balkon | IWC | Innentoilette | |
| DG | Dachgeschoss | JBKM | Jahresbruttokaltmiete | |
| EBK | Einbaukücke | JNK | Jahresnettokaltmiete | |
| EG | Erdgeschoss | NG | Nebengebäude | |
| ETW | Eigentumswohnung | OG | Obergeschoss | |
| EW | Einwohner | OH | Offenheizung | |
| FNP | Flächennutzungsplan | TC | Trockenklosett | |
| GE | Gewerbeeinheit | TE | Teileigentum | |
| Gfl. | Gewerbefläche | WE | Wohneinheit | |
| Nfl. | Nutzfläche | Wfl. | Wohnfläche | |
| HK | Heizkosten | WW | Warmwasser | |
| HKV | Heizkostenvorschuss | ZH | Zentralheizung |
